Réponse directe : depuis le 1er janvier 2026, le DPE collectif est obligatoire pour toutes les copropriétés de 50 lots et moins dont le permis de construire a été déposé avant le 1er janvier 2013. Avec les paliers précédents (plus de 200 lots en 2024, de 51 à 200 lots en 2025), c’est désormais la quasi-totalité du parc de copropriétés françaises construites avant 2013 qui est concernée. Il n’y a pas d’amende automatique en cas de retard, mais le syndic qui traîne engage sa responsabilité civile professionnelle.
Le cas typique : une copropriété de 28 lots, construite en 1978, jamais informée par son syndic que l’obligation la concernait depuis janvier. Le sujet n’a jamais été mis à l’ordre du jour d’une assemblée générale. Un copropriétaire qui tente de vendre découvre alors que l’absence de DPE collectif complique la transaction, sans que personne au sein du syndicat n’ait anticipé le problème.
Qu’est-ce que le DPE collectif, et en quoi diffère-t-il du DPE individuel ?
Le DPE collectif (ou DPE de l’immeuble) évalue la performance énergétique des parties communes et de l’enveloppe du bâtiment dans son ensemble : isolation, chauffage collectif, ventilation, structure. Il est distinct du DPE individuel de chaque logement, qui reste à la charge du propriétaire lors d’une vente ou d’une location.
Dans les faits, le DPE collectif sert de socle : il alimente directement le diagnostic technique global et nourrit le Plan Pluriannuel de Travaux (PPT), obligatoire depuis le 1er janvier 2025 pour les copropriétés de plus de 15 ans. Les deux obligations sont pensées pour s’articuler ensemble, ce qui explique pourquoi beaucoup de syndics les regroupent dans une même mission de diagnostic.
Ma copropriété est-elle concernée en 2026 ?
L’obligation, issue de la loi Climat et Résilience du 22 août 2021 (loi n° 2021-1104), s’applique selon un calendrier progressif par taille de copropriété :
Plus de 200 lots : obligatoire depuis le 1er janvier 2024
De 51 à 200 lots : obligatoire depuis le 1er janvier 2025
50 lots et moins : obligatoire depuis le 1er janvier 2026
Sont concernés tous les bâtiments d’habitation collective dont le permis de construire a été déposé avant le 1er janvier 2013. Le décompte des lots porte sur l’ensemble du syndicat : logements, mais aussi caves, parkings et locaux annexes. Une petite copropriété de 25 lots d’habitation peut donc franchir le seuil sans s’en rendre compte si l’on compte les 15 caves et les 10 places de parking qui y sont rattachées.
Quelle est la durée de validité du DPE collectif ?
Le DPE collectif est valable 10 ans, sous réserve d’exceptions transitoires pour les diagnostics réalisés avant la réforme du DPE de 2021 :
DPE réalisé entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2017 : valable jusqu’au 31 décembre 2022
DPE réalisé entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 : valable jusqu’au 31 décembre 2024
DPE réalisé après le 1er juillet 2021 : valable 10 ans, sauf classement A, B ou C, où la durée peut être prolongée
Concrètement, une copropriété qui a déjà fait réaliser un diagnostic énergétique il y a quelques années n’est pas forcément dispensée : il faut vérifier la date exacte et la classe obtenue avant de considérer l’obligation comme remplie.
Combien coûte un DPE collectif, et qui décide de le lancer ?
Le coût varie de 1 000 à 5 000 euros selon la taille de l’immeuble, réparti entre les copropriétaires selon les tantièmes de charges générales. La décision de lancer le diagnostic se vote à la majorité simple de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965 — la majorité des voix des copropriétaires présents, représentés ou votant par correspondance. C’est la majorité la plus facile à obtenir en AG, ce qui ne laisse guère d’excuse à un syndic qui n’inscrirait pas le sujet à l’ordre du jour.
Que risque une copropriété qui ne fait pas son DPE collectif ?
Sur ce point, la loi est restée étonnamment silencieuse : aucune amende, aucune sanction administrative ou pénale n’est prévue en cas de non-réalisation. Dans les faits, presque aucun syndic ne le fait spontanément dans les temps tant qu’aucun copropriétaire ne le réclame.
Ce vide ne signifie pas absence de conséquences. Si l’absence de DPE collectif cause un préjudice concret à un copropriétaire — vente compliquée ou retardée, absence de visibilité sur les travaux à venir, perte de valeur du lot faute de transparence énergétique — la responsabilité civile professionnelle du syndic peut être engagée. L’argument qu’on entend le plus souvent de la part des syndics est qu’« aucune sanction n’oblige à agir vite », et il est vrai juridiquement. Mais tant que le préjudice reste théorique, aucun juge ne suivra le copropriétaire ; c’est seulement au moment de la vente ou du blocage d’un projet de travaux que l’argument se retourne contre le syndic négligent.
Quel est le rôle du conseil syndical dans ce dossier ?
C’est là que le conseil syndical prend tout son sens. Il est le mieux placé pour vérifier que le sujet est bien inscrit à l’ordre du jour, que le devis de diagnostic correspond à la taille réelle de l’immeuble, et que les résultats sont présentés en assemblée plutôt que classés sans suite. Un conseil syndical actif peut aussi documenter un retard du syndic, ce qui pèse lourd en cas de contentieux ultérieur.
Comment agir concrètement si le sujet n’a pas été abordé ?
Demandez par écrit au syndic si un DPE collectif a déjà été réalisé et à quelle date. S’il n’existe pas ou qu’il est expiré, exigez son inscription à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale, avec un ou plusieurs devis de diagnostiqueurs certifiés. Le vote se fait à la majorité simple, ce qui limite le risque de blocage. Si le syndic ignore la demande, une mise en demeure écrite, avec accusé de réception, reste le levier le plus efficace avant d’envisager une action en responsabilité.
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Questions fréquentes sur le DPE collectif
Le DPE collectif remplace-t-il le DPE individuel de mon logement ?
Non. Le DPE collectif évalue les parties communes et l’enveloppe du bâtiment ; le DPE individuel de votre logement reste obligatoire séparément en cas de vente ou de location.
Ma copropriété a moins de 50 lots mais a été construite en 2015, suis-je concerné ?
Non. Seuls les immeubles dont le permis de construire a été déposé avant le 1er janvier 2013 sont soumis à cette obligation.
Qui choisit le diagnostiqueur pour le DPE collectif ?
Le syndic sollicite les devis, mais c’est l’assemblée générale qui vote le choix du prestataire, à la majorité simple de l’article 24.
Le DPE collectif peut-il entraîner une obligation de travaux immédiate ?
Non, il n’impose pas de travaux en lui-même. Il nourrit en revanche le Plan Pluriannuel de Travaux, qui lui définit un programme de travaux à horizon 10 ans.
Que faire si mon syndic refuse d’inscrire le sujet à l’ordre du jour ?
Vous pouvez demander l’ajout d’un point à l’ordre du jour dans les conditions prévues par le règlement de copropriété, ou solliciter le conseil syndical pour relayer la demande par écrit. Une mise en demeure reste possible si le silence persiste.