Depuis le décret n° 2025-1292 du 22 décembre 2025, un syndic peut facturer deux prestations supplémentaires à un syndicat de copropriétaires qui souscrit un emprunt collectif : la constitution du dossier de prêt, et le suivi de sa gestion pendant toute sa durée. Ces honoraires ne sont ni automatiques ni plafonnés par le texte — ils doivent être chiffrés précisément et votés en assemblée générale, comme n'importe quelle prestation hors forfait. Sans ce vote, la facture n'est pas opposable aux copropriétaires.
Le cas typique : une AG vote un prêt, une ligne de facturation apparaît ensuite
Une copropriété vote 500 000 € de travaux de façade financés par un prêt collectif souscrit au nom du syndicat (voir notre article sur le prêt collectif à adhésion automatique pour le mécanisme complet). Six mois plus tard, une ligne « gestion de l'emprunt collectif » apparaît sur les honoraires du syndic, sans qu'elle ait été discutée en AG. C'est exactement le scénario que le décret du 22 décembre 2025 encadre — et que trop de conseils syndicaux laissent passer faute de le connaître.
Ce que le décret ajoute concrètement au contrat de syndic
Le texte, consultable sur Légifrance, modifie le décret n° 67-223 du 17 mars 1967 qui fixe le contenu du contrat-type de syndic. Il insère dans la section 7.2.7 du contrat-type, celle des prestations particulières facturées en plus du forfait, deux nouvelles lignes possibles :
— la constitution et le suivi du dossier d'emprunt collectif ;
— la gestion de l'emprunt souscrit au nom du syndicat pendant toute sa durée de remboursement.
Le syndic qui veut facturer l'une ou l'autre doit indiquer le montant exact de la prestation et détailler sa nature précise : les tâches réalisées, la durée de suivi, le périmètre exact. Un forfait vague du type « gestion administrative de l'emprunt : 800 € » ne suffit pas à satisfaire cette exigence de détail.
Combien ça peut coûter ? Aucun plafond fixé par le décret
Sur ce point, le texte est mal fait, ou plutôt incomplet : il autorise la facturation sans fixer ni plafond ni barème indicatif. Le montant se négocie librement entre le syndic et le syndicat, comme n'importe quelle prestation particulière. Dans les faits, deux syndics gérant un dossier d'emprunt comparable sur 25 ans peuvent proposer des honoraires du simple au triple pour un travail objectivement équivalent. C'est précisément le genre d'écart que révèle une comparaison sur le baromètre Coproly avant de signer un avenant ou de voter une nouvelle prestation.
Contrat déjà en cours : pas de facturation sans avenant signé
Point important pour les copropriétés qui ont déjà un contrat de syndic en vigueur avant le 25 décembre 2025, date d'entrée en vigueur du décret : le nouveau contrat-type ne s'impose pas rétroactivement. Pour qu'un syndic en poste puisse facturer la constitution ou la gestion d'un emprunt collectif, un avenant doit être signé entre les parties. Un syndic qui facture cette prestation sans avenant ni vote en AG le fait sans base contractuelle valable — et la facture peut être contestée devant le conseil syndical, puis en justice si besoin.
Ce qu'il faut vérifier avant de voter cette ligne en AG
— Le montant est-il chiffré en euros, ou seulement évoqué en pourcentage flou du montant emprunté ?
— La résolution détaille-t-elle les tâches couvertes (montage du dossier, relation banque, suivi des échéances, gestion des remboursements anticipés des copropriétaires sortants) ou reste-t-elle générique ?
— S'agit-il d'un forfait unique à la souscription, ou d'un montant annuel répété sur toute la durée du prêt, potentiellement 25 ans ?
— Le contrat de syndic en cours prévoit-il déjà un avenant sur ce point, ou faut-il en négocier un ?
L'argument qu'on entend le plus souvent côté syndics, c'est que le suivi d'un emprunt sur 25 ans représente un vrai travail administratif récurrent — relance des échéances, gestion des remboursements anticipés, mise à jour du plan de financement. Cet argument est en partie fondé : ce travail existe réellement et n'était pas rémunéré explicitement avant ce décret. Mais « travail réel » ne veut pas dire « montant libre sans justification » : c'est exactement pour éviter cette dérive que le texte impose de détailler le montant et la nature de la prestation avant tout vote.
Avant de voter un emprunt collectif, comparez la gestion financière du syndic
Un emprunt sur 25 ans engage la copropriété bien au-delà du mandat du syndic en poste au moment du vote. Avant d'ajouter une ligne d'honoraires supplémentaire, il vaut la peine de vérifier, via une recherche sur l'annuaire Coproly, si d'autres syndics de votre secteur pratiquent des tarifs plus transparents sur ce type de prestation, ou d'utiliser le simulateur Coproly pour objectiver le coût global de gestion proposé face à la moyenne du marché. Une mise en concurrence via appel d'offres reste l'outil le plus efficace pour négocier ce type de clause avant qu'elle ne soit votée, plutôt qu'après.
Questions fréquentes
Le syndic peut-il facturer cette prestation sans vote en AG ?
Non. Comme toute prestation hors forfait prévue à la section 7.2.7 du contrat-type, elle doit être chiffrée et votée en assemblée générale, ou faire l'objet d'un avenant signé pour un contrat en cours. À défaut, la facturation n'est pas opposable aux copropriétaires.
Le décret fixe-t-il un montant maximum pour ces honoraires ?
Non, aucun plafond n'est fixé. Le montant se négocie librement, ce qui justifie de comparer les pratiques avant de voter.
Ces honoraires concernent-ils tous les emprunts votés en copropriété ?
Non, uniquement l'emprunt collectif souscrit au nom du syndicat des copropriétaires — pas un crédit travaux individuel contracté par un copropriétaire seul auprès de sa propre banque.
Un syndic peut-il imposer un avenant pour facturer cette prestation sur un contrat en cours ?
Non. Un avenant se signe à deux : le syndic ne peut pas l'imposer unilatéralement, et le syndicat peut tout à fait refuser de le signer et négocier les conditions, ou attendre le renouvellement du contrat pour en discuter dans de meilleures conditions.