Réponse directe : pour faire voter des travaux en assemblée générale sans blocage, il faut préparer l’ordre du jour avec le syndic en amont (devis chiffrés, financement), connaître la majorité exacte requise selon le type de travaux (article 24, 25, 25-1 ou 26 de la loi du 10 juillet 1965), et depuis 2025, intégrer le Plan Pluriannuel de Travaux (PPT) dans la discussion — il est désormais obligatoire pour toute copropriété de plus de 15 ans et conditionne de plus en plus le vote des gros chantiers.
Le cas typique : une toiture qui fuit depuis deux ans, un devis de 80 000 euros, et une assemblée générale qui échoue une première fois faute de majorité. Ce n’est presque jamais un problème de montant. C’est un problème de préparation : ordre du jour flou, absence de vote de repli prévu à l’avance, copropriétaires absents non représentés. Le formalisme du vote de travaux n’est pas une formalité accessoire — c’est ce qui détermine si le chantier démarre dans six mois ou dans trois ans.
Avant l’assemblée : préparer l’ordre du jour
Le conseil syndical, en concertation avec le syndic (art. 26 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, disponible sur Légifrance), inscrit les résolutions : choix du maître d’œuvre, montant maximal des dépenses, financement (emprunt collectif, subventions, appel de fonds travaux).
Depuis le 1er janvier 2025, toute copropriété de plus de 15 ans doit disposer d’un Plan Pluriannuel de Travaux (PPT), qui liste et chiffre les travaux nécessaires sur 10 ans. En 2026, ce plan est pleinement opérationnel dans la plupart des copropriétés concernées : le syndic doit présenter chaque année à l’assemblée générale les travaux qui en découlent, et l’absence de PPT à jour peut fragiliser un vote contesté.
Pour aller plus loin : Service-Public.fr.
Pendant l’AG : garantir la régularité des décisions
Quorums et majorités
- Article 24 : majorité simple des voix exprimées (budget prévisionnel, entretien courant, travaux d’entretien non urgents).
- Articles 25 et 25-1 : majorité absolue des voix de tous les copropriétaires (travaux d’amélioration, emprunt collectif). Si la majorité de l’article 25 n’est pas atteinte mais recueille au moins un tiers des voix, l’assemblée peut revoter immédiatement à la majorité simple de l’article 24 — un mécanisme de repli trop souvent oublié, qui évite de reconvoquer une AG entière pour un chantier déjà quasi acquis.
- Article 26 : double majorité (des membres du syndicat et des voix) pour les travaux de transformation, surélévation ou actes de disposition sur les parties communes.
Vote par correspondance ou visioconférence
Depuis l’ordonnance n° 2020-1400, la visioconférence est possible si elle est inscrite dans le règlement de copropriété ou votée par l’assemblée elle-même.
Le formulaire de vote par correspondance doit être joint à la convocation ; un copropriétaire absent qui l’a renvoyé est compté dans le quorum et dans le résultat du vote, à la différence d’un vote blanc.
Après l’AG : exécution et contestations
- Le procès-verbal est notifié sous 1 mois. Délai de contestation : 2 mois à compter de cette notification (article 42 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, consultable sur Légifrance).
- Pour les travaux, le syndic lance les appels de fonds selon l’échéancier voté ; tout dépassement significatif du montant voté doit repasser devant l’assemblée, sauf urgence justifiée.
Conseil d’expert
Organiser un atelier préparatoire avec les copropriétaires (ou un sondage en ligne) avant la convocation augmente nettement le taux d’approbation des projets et limite les assemblées sans quorum. Dans les faits, une AG qui échoue une première fois coûte souvent plus cher qu’un devis un peu optimiste au départ : nouvelle convocation, nouveaux honoraires de syndic, chantier reporté d’une saison.
Si le budget des travaux reste flou avant même de convoquer l’assemblée, un simulateur de charges permet de chiffrer l’impact par lot avant d’en débattre. Et si le syndic peine à produire un PPT exploitable ou traîne sur les devis, ça vaut la peine de comparer d’autres syndics via notre recherche de syndics ou de lancer un appel d’offres avant le prochain renouvellement de mandat.
Questions fréquentes sur le vote des travaux en assemblée générale
Quelle majorité pour voter un ravalement de façade ?
En général l’article 25 (majorité absolue des voix de tous les copropriétaires), sauf si le règlement de copropriété le classe en entretien courant, auquel cas l’article 24 suffit. En cas de doute, le syndic doit trancher avant l’envoi de l’ordre du jour.
Que se passe-t-il si l’assemblée n’atteint pas la majorité de l’article 25 ?
Si la résolution recueille au moins un tiers des voix de tous les copropriétaires, l’assemblée peut procéder à un second vote immédiat à la majorité simple de l’article 24, sans convoquer une nouvelle AG.
Le Plan Pluriannuel de Travaux est-il obligatoire pour voter des travaux ?
Depuis le 1er janvier 2025, toute copropriété de plus de 15 ans doit disposer d’un PPT. Il ne remplace pas le vote en assemblée, mais son absence ou son obsolescence peut fragiliser juridiquement une décision de travaux contestée.
Un copropriétaire absent peut-il bloquer le vote des travaux ?
Non, s’il n’a ni donné procuration ni voté par correspondance, ses voix ne comptent ni dans le quorum ni dans le résultat. C’est l’abstention active des présents, pas l’absence, qui fait le plus souvent échouer un vote de travaux.