Le cas est devenu banal dans les copropriétés parisiennes ou lyonnaises : un copropriétaire loue son appartement sur Airbnb un week-end sur deux, les codes du digicode changent tous les six mois parce qu'ils circulent trop, et le conseil syndical bute depuis des années sur un mur juridique — l'unanimité, introuvable dès que l'immeuble dépasse une poignée de lots. Depuis le 19 mars 2026, ce mur n'est plus systématique. Le Conseil constitutionnel a validé la possibilité, pour les copropriétés dont le règlement comporte déjà une clause d'habitation bourgeoise, d'interdire la location de meublés de tourisme à la majorité des deux tiers — et non plus à l'unanimité. C'est un vrai basculement du rapport de force en assemblée générale, mais il est plus étroit que ce que beaucoup d'articles laissent entendre.
Qu'est-ce que la loi Le Meur a changé, concrètement ?
La loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, dite loi Le Meur, a modifié l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965. Ses cinquième et sixième alinéas permettent désormais à l'assemblée générale d'interdire la location de lots à usage d'habitation, autres que la résidence principale, à la majorité de l'article 26 — c'est-à-dire la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix de tous les copropriétaires. C'est la majorité la plus exigeante du droit de la copropriété après l'unanimité, mais elle reste, dans les faits, atteignable. L'unanimité, elle, ne l'est presque jamais dès qu'un ou deux copropriétaires louent déjà et s'y opposent.
La loi a aussi ajouté un article 8-1-1 à la loi de 1965 : tout nouveau règlement de copropriété doit désormais mentionner explicitement s'il autorise ou interdit la location de meublés de tourisme. Fini le flou des règlements anciens, rédigés avant qu'Airbnb n'existe, qui ne disent simplement rien sur le sujet.
Cette majorité assouplie s'applique-t-elle à toutes les copropriétés ?
Non, et c'est le point que la plupart des résumés grand public passent sous silence. La bascule vers la majorité des deux tiers ne joue que si le règlement de copropriété contient déjà une clause d'habitation bourgeoise — une clause interdisant toute activité commerciale dans l'immeuble. Sans cette clause préexistante, l'interdiction d'une location meublée touristique reste soumise à l'unanimité, un verrou qui la rend quasiment impossible à voter dans une copropriété de taille moyenne.
Concrètement, avant même de songer à convoquer une assemblée sur ce sujet, il faut relire son règlement ligne par ligne. Beaucoup de conseils syndicaux découvrent, à cette occasion, que leur règlement n'a jamais comporté ce type de clause — et qu'ils ne bénéficient donc pas, pour l'instant, de cet assouplissement.
Que dit exactement la décision du Conseil constitutionnel du 19 mars 2026 ?
Il s'agit de la décision n° 2025-1186 QPC, rendue à l'occasion d'un litige impliquant la SCI de la Barge rousse. Le Conseil constitutionnel a jugé conformes à la Constitution les alinéas 5 et 6 de l'article 26 tels que modifiés par la loi Le Meur, en estimant que l'atteinte portée au droit de propriété du copropriétaire loueur était proportionnée à l'objectif poursuivi : préserver la vocation résidentielle de l'immeuble et limiter les troubles de voisinage liés à la rotation permanente d'occupants de passage. Argument souvent avancé par les copropriétaires loueurs : on ne peut pas leur retirer un droit qu'ils exerçaient légalement. Il est en partie fondé, mais le Conseil constitutionnel a précisément tranché ce point — la mesure ne s'applique que pour l'avenir, à compter du vote, et n'a rien de rétroactif sur les revenus déjà perçus.
Résidence principale ou secondaire : la nuance qui change tout
Le dispositif ne vise que les lots à usage d'habitation autres que la résidence principale du copropriétaire. Deux régimes bien distincts coexistent :
— La résidence principale bénéficie d'une tolérance de 120 jours de location touristique par an (potentiellement réduite par arrêté municipal), fixée par l'article L. 324-1-1 du code du tourisme, et reste hors du champ de cette interdiction votée en assemblée.
— La résidence secondaire louée en meublé de tourisme est, elle, directement concernée : c'est sur ce type de lot que l'assemblée peut désormais voter une interdiction à la majorité des deux tiers.
Un copropriétaire qui loue occasionnellement son unique logement quelques semaines par an, pendant ses propres vacances, n'est donc pas la cible de ce vote. Celui qui possède un deuxième lot uniquement dédié à la location touristique l'est directement.
Et l'autorisation de changement d'usage en mairie, c'est un sujet différent ?
Oui, complètement, et c'est une confusion fréquente. Trois régimes coexistent, indépendants les uns des autres :
— Le règlement de copropriété, qui vient d'être assoupli comme on l'a vu.
— L'enregistrement en mairie au titre du code du tourisme, obligatoire pour tout meublé de tourisme.
— L'autorisation de changement d'usage, exigée dans les communes de plus de 200 000 habitants et la petite couronne parisienne dès qu'un logement est loué de façon répétée à une clientèle de passage n'y élisant pas domicile.
La loi Le Meur a doublé l'amende civile applicable en cas de changement d'usage non autorisé, la portant de 50 000 à 100 000 euros par local irrégulièrement transformé, en application de l'article L. 651-2 du code de la construction et de l'habitation. Un copropriétaire peut donc parfaitement respecter le vote de son assemblée et rester en infraction vis-à-vis de sa mairie, ou l'inverse. Un syndic sérieux vérifie les trois régimes avant de conseiller quoi que ce soit à ses copropriétaires — se contenter du règlement de copropriété, c'est ne traiter qu'un tiers du sujet.
Comment lancer ce vote en pratique ?
La démarche reste classique, mais mérite d'être anticipée sérieusement :
— Vérifier la présence d'une clause d'habitation bourgeoise dans le règlement en vigueur, condition sine qua non.
— Inscrire la résolution à l'ordre du jour de la prochaine assemblée générale, en la formulant clairement comme une modification du règlement de copropriété votée à la majorité de l'article 26.
— Anticiper le débat en séance : les copropriétaires loueurs concernés ont tout intérêt à faire valoir leurs arguments, mieux vaut en discuter avant le vote qu'en assemblée.
— Garder à l'esprit que cette interdiction est réversible : la même majorité des deux tiers peut, plus tard, revenir dessus si la copropriété change d'avis.
Peu de conseils syndicaux pensent à ce dernier point, alors qu'il change la nature du vote : ce n'est pas un totem gravé dans le marbre, c'est une politique d'immeuble ajustable.
C'est aussi un bon test de la qualité d'un syndic : sait-il expliquer aux copropriétaires les trois régimes qui s'appliquent, rédiger une résolution juridiquement solide, et suivre son exécution après le vote — ou se contente-t-il de relayer une demande sans en mesurer la portée ? Pour comparer les pratiques des professionnels de votre secteur, notre annuaire des syndics reste le point de départ le plus rapide, et notre baromètre des charges permet de vérifier si les coûts de gestion associés à ce type de dossier sont dans la moyenne. Si votre syndic actuel traîne sur ce sujet depuis plusieurs assemblées, une mise en concurrence gratuite permet souvent de débloquer la situation plus vite qu'une nouvelle relance.
FAQ
Notre règlement de copropriété n'a pas de clause d'habitation bourgeoise, peut-on quand même interdire Airbnb à la majorité des deux tiers ?
Non. Sans cette clause préexistante, l'interdiction d'une location meublée touristique reste soumise à l'unanimité des copropriétaires, ce que la loi Le Meur du 19 novembre 2024 n'a pas changé.
La location de ma résidence principale peut-elle être interdite par ce vote ?
Non. Le dispositif de l'article 26 modifié ne vise que les lots à usage d'habitation autres que la résidence principale. Une résidence principale reste couverte par la tolérance de 120 jours par an du code du tourisme, indépendamment de tout vote d'assemblée.
Quelle est exactement la majorité requise, en pratique ?
La majorité de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965, soit la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix de tous les copropriétaires — pas seulement des présents ou représentés en séance. C'est plus exigeant qu'une majorité de l'article 25.
Le syndic peut-il décider seul d'interdire les locations Airbnb, sans vote en assemblée ?
Non. Seule l'assemblée générale peut modifier le règlement de copropriété. Le syndic peut en revanche faire respecter une interdiction déjà votée, par mise en demeure puis, si besoin, par une action en justice contre le copropriétaire récalcitrant.
Que risque un copropriétaire qui loue malgré une interdiction votée par l'assemblée ?
Sur le plan de la copropriété, le syndicat peut engager une action en justice pour faire cesser la location et obtenir des dommages-intérêts. Séparément, si la commune impose une autorisation de changement d'usage non obtenue, une amende civile pouvant atteindre 100 000 euros par local est également possible, en application de l'article L. 651-2 du code de la construction et de l'habitation.