L'essentiel en 30 secondes : un syndic qui touche de l'argent, un cadeau ou un avantage en échange de l'attribution d'un marché de travaux commet un délit de corruption privée (art. 445-1 et 445-2 du code pénal), passible de 5 ans de prison et 500 000 € d'amende, un montant que le juge peut porter au double du produit de l'infraction.
La loi de 1965 va plus loin en amont : tout lien financier entre le syndic et une entreprise qu'il fait travailler doit être soumis au vote de l'assemblée générale (art. 18-1 A).
Ce n'est pas une hypothèse d'école. Le tribunal judiciaire de Nice a condamné 26 professionnels le 12 juin 2026 pour un système de cadeaux contre marchés qui a duré cinq ans.
Ce qui protège une copropriété, dans les faits : la mise en concurrence systématique, documentée, et jamais laissée à la seule main du syndic.
Le dossier jugé à Nice tient en une phrase : trois entreprises de ravalement et d'étanchéité ont offert à des syndics azuréens des voyages, des invitations à des événements sportifs, des bijoux, parfois du liquide, en échange de l'attribution de marchés de travaux, entre 2019 et 2024. Le parquet de Nice a qualifié le système de « fonctionnement corrompu systémique ». Vingt-six professionnels, trois entreprises et deux entrepreneurs ont été condamnés le 12 juin 2026. L'UNIS, syndicat professionnel majoritaire, a suspendu cinq de ses adhérents dès le 7 juillet et saisi sa commission disciplinaire.
Ce genre d'affaire reste rare à cette échelle. Mais le mécanisme qu'elle révèle, un syndic qui choisit une entreprise pour d'autres raisons que le prix et la qualité, est lui beaucoup plus répandu que ces vingt-six dossiers ne le laissent penser.
Un syndic peut-il légalement toucher de l'argent d'une entreprise de travaux ?
Pas en cachette. La loi du 10 juillet 1965 (art. 18-1 A, issu du décret n° 2015-342 du 26 mars 2015) impose au syndic de soumettre au vote de l'assemblée générale toute convention passée avec une personne ou une entreprise avec laquelle il a un lien capitalistique ou juridique. Le contrat de syndic ne peut même pas mentionner de grille tarifaire pour ce type de prestations, justement pour qu'elle ne passe pas inaperçue au milieu du reste.
Ce que la loi encadre, ce sont les liens déclarés et votés. Ce qu'elle interdit purement et simplement, c'est le cadeau ou la commission occulte, celle que personne n'a votée, que personne n'a vue, et qui n'apparaît dans aucun compte rendu. C'est exactement là que bascule un dossier de la loi de 1965 vers le code pénal.
Que risque un syndic reconnu coupable de corruption privée ?
Sur le plan pénal : jusqu'à 5 ans d'emprisonnement et 500 000 € d'amende (art. 445-1 et 445-2 du code pénal), un montant que le juge peut porter au double du produit tiré de l'infraction. Les entreprises qui offrent l'avantage encourent les mêmes peines, au titre de la corruption active.
Sur le plan professionnel : révocation possible en assemblée générale à la majorité de l'article 25, radiation d'une chambre syndicale comme l'UNIS ou la FNAIM, et responsabilité civile professionnelle engagée si la copropriété a payé un prix gonflé par la combine.
Sur le plan du marché lui-même : un contrat de travaux obtenu par corruption peut être annulé pour cause illicite, ce qui expose la copropriété à devoir tout reprendre. Un recours long, mais qui existe.
Quels signaux doivent alerter un conseil syndical ?
Aucun de ces signaux, pris isolément, ne prouve quoi que ce soit. Ensemble, ils justifient de creuser.
La même entreprise revient sur tous les gros chantiers, année après année, sans qu'aucune autre n'ait jamais été consultée.
Le syndic présente un seul devis à l'assemblée générale, ou des devis dont les montants sont étrangement proches les uns des autres.
Les prix votés sont systématiquement au-dessus de ce qu'indique le baromètre des charges pour des prestations comparables.
Le syndic élude les demandes de mise en concurrence, ou les traite comme une formalité sans y consacrer un vrai travail de comparaison.
Une relation personnelle connue entre le syndic et le dirigeant de l'entreprise circule dans l'immeuble, sans jamais avoir été déclarée en assemblée générale.
Rien de tout cela ne se voit sur une facture. C'est précisément pour cette raison que la vigilance revient au conseil syndical, pas au hasard d'un contrôle.
Comment s'en protéger concrètement ?
La meilleure protection reste la plus ennuyeuse : mettre systématiquement plusieurs entreprises en concurrence sur tout chantier significatif, et documenter la comparaison par écrit.
L'outil appel d'offres Coproly permet de lancer une mise en concurrence gratuite et de comparer plusieurs propositions avant de voter en assemblée générale, exactement le réflexe qui aurait rendu le système azuréen impossible à monter.
Demander systématiquement trois devis pour tout chantier au-dessus d'un montant significatif, même quand le syndic en préfère un.
Exiger que les critères de choix, prix, garanties, délais, références, figurent noir sur blanc dans le compte rendu d'assemblée générale, pas seulement dans la tête du syndic.
Comparer le syndic lui-même de temps en temps : le moteur de recherche Coproly et le simulateur d'honoraires donnent une base de comparaison indépendante du discours commercial.
Un copropriétaire peut-il agir seul s'il soupçonne quelque chose ?
Oui, et il n'a pas besoin d'attendre le conseil syndical pour commencer. Demander en question diverse, lors de la prochaine assemblée générale, le détail des devis reçus pour un chantier déjà voté est un droit : le syndic est tenu de communiquer les pièces justificatives des marchés conclus au nom du syndicat.
Si le doute persiste après cette étape, un signalement peut être adressé à la chambre syndicale dont dépend le syndic (UNIS, FNAIM…) ou, pour les faits les plus graves, faire l'objet d'un dépôt de plainte. C'est d'ailleurs une plainte, puis une enquête du parquet de Nice, qui a permis de mettre au jour l'affaire azuréenne.
Ce n'est pas une démarche agréable. Mais entre un immeuble qui paie ses travaux 20 % plus cher pendant cinq ans et une procédure inconfortable de quelques mois, le calcul est vite fait.
Foire aux questions
Un syndic peut-il choisir librement l'entreprise qui fait les travaux ?
Il propose, mais c'est l'assemblée générale qui vote le choix de l'entreprise et le montant des travaux, sauf urgence ou petites interventions relevant de sa gestion courante.
La mise en concurrence des entreprises de travaux est-elle obligatoire ?
Pour les gros marchés, l'article 21 de la loi de 1965 impose au syndic de mettre en concurrence plusieurs entreprises au-delà d'un certain montant fixé par décret, sauf dispense votée par l'assemblée générale.
Comment savoir si mon syndic a reçu un avantage d'une entreprise ?
Il n'existe pas de registre public. Le seul levier est la vigilance du conseil syndical : demander les devis concurrents, comparer les prix au marché, et interroger tout retour systématique vers la même entreprise.
Peut-on annuler un marché de travaux obtenu par corruption ?
Un contrat dont la cause est illicite peut être annulé par un tribunal. C'est un recours réel mais long, qui suppose de prouver la corruption, d'où l'intérêt de prévenir plutôt que de devoir agir après coup.
Un syndic condamné pour corruption peut-il continuer à exercer ?
Le code pénal prévoit une peine complémentaire d'interdiction d'exercer, jusqu'à cinq ans. Une chambre syndicale comme l'UNIS peut aussi prononcer une radiation, indépendamment de la décision pénale.
Que risque l'entreprise qui offre le cadeau ou la commission ?
Les mêmes peines que le syndic corrompu, au titre de la corruption active : jusqu'à 5 ans de prison et 500 000 € d'amende, montant doublable selon le produit de l'infraction.
Sources : art. 18-1 A et art. 21 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 ; décret n° 2015-342 du 26 mars 2015 ; art. 445-1 et 445-2 du code pénal ; tribunal judiciaire de Nice, jugement du 12 juin 2026 ; communiqué UNIS du 7 juillet 2026.