Réponse directe : quand une requête en désignation d'administrateur provisoire est déposée parce qu'une copropriété n'a plus de syndic, le juge ne regarde pas la situation au jour du dépôt de la requête. Il regarde la situation au jour où il statue. Si, entre-temps, une assemblée générale a élu un nouveau syndic, la demande tombe : le juge doit constater qu'il n'y a plus lieu de désigner un administrateur, même provisoire. C'est ce que vient de trancher la Cour de cassation, 3e chambre civile, dans un arrêt du 9 juillet 2026 (n° 24-21.290, publié au Bulletin).
Sur le papier, la règle a l'air technique. Dans les faits, elle change la façon dont un conseil syndical ou un copropriétaire isolé doit gérer une copropriété sans syndic — et elle peut faire économiser, ou au contraire coûter, plusieurs mois de procédure.
L'affaire qui a tranché la question
Le cas jugé est presque un cas d'école. Le 13 juillet 2023, le syndic bénévole d'une copropriété démissionne. Une semaine plus tard, le 20 juillet 2023, une SCI copropriétaire dépose une requête devant le président du tribunal judiciaire pour faire désigner un administrateur provisoire, sur le fondement de l'article 47, alinéa 1er, du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 — le texte qui permet cette désignation lorsqu'une copropriété se retrouve sans syndic.
Sauf qu'entre-temps, le 12 août 2023, l'assemblée générale se réunit et réélit un syndic bénévole pour trois ans. La copropriété n'est donc plus sans syndic. Le président du tribunal statue quand même le 15 septembre 2023, puis une seconde fois le 16 octobre, et désigne un administrateur provisoire. Le nouveau syndic élu conteste. La cour d'appel de Pau, le 11 septembre 2024, valide la rétractation de ces ordonnances : au jour où le juge a statué, un syndic existait déjà, la condition d'absence de syndic n'était plus remplie. La Cour de cassation rejette le pourvoi et confirme.
Pourquoi la date retenue change tout
On pourrait penser qu'une fois la requête déposée, le sort de la procédure est scellé — que le juge va, de toute façon, examiner la situation telle qu'elle existait au moment où la demande a été formée. C'est l'argument qu'on entend le plus souvent de la part de copropriétaires qui veulent sécuriser une procédure déjà lancée. Il est faux, et l'arrêt du 9 juillet 2026 le dit sans ambiguïté : le juge apprécie la condition au jour où il statue, pas à la date de la requête.
Concrètement, cela veut dire deux choses opposées selon le camp où l'on se trouve :
Pour un copropriétaire ou un conseil syndical qui veut éviter la mise sous administration provisoire : convoquer une assemblée générale et faire élire un syndic — même bénévole, même provisoire dans les faits — avant que le juge ne statue peut suffire à faire tomber une requête déjà déposée.
Pour un copropriétaire qui a besoin d'un administrateur provisoire parce que la copropriété est réellement bloquée : laisser traîner la procédure sans rien faire d'autre est risqué. Si un syndic — même mal élu, même contesté sur d'autres points — est désigné avant l'audience, la demande peut devenir sans objet.
Ce que dit vraiment l'article 47 du décret de 1967
L'administrateur provisoire n'est pas une sanction contre un syndic défaillant : c'est une mesure de sauvegarde pour une copropriété qui n'a plus d'organe de gestion du tout. Le texte vise deux hypothèses principales : l'absence de syndic (démission, décès, radiation, liquidation judiciaire de la société de syndic professionnel) ou une mésentente si grave entre copropriétaires qu'elle empêche toute désignation. Le juge nomme alors un administrateur, en général un professionnel, chargé d'assurer les actes de gestion urgents et de convoquer une assemblée générale pour qu'un syndic soit élu.
La procédure est une requête, pas une assignation classique : elle se fait sans audience contradictoire préalable dans la majorité des cas, ce qui explique pourquoi le délai entre le dépôt et l'ordonnance peut être long — plusieurs semaines, parfois plusieurs mois selon l'encombrement du tribunal. C'est précisément ce délai qui, dans l'affaire jugée, a laissé le temps à une assemblée générale de se tenir et de changer la donne.
Un administrateur provisoire n'a pas plus de pouvoirs qu'un syndic normal
Point souvent mal compris : la désignation d'un administrateur provisoire ne lui donne pas de pouvoirs élargis par rapport à un syndic de droit commun. Il reste soumis aux mêmes règles de la loi du 10 juillet 1965 — notamment l'article 26 sur les actes qu'il peut accomplir seul et ceux qui restent soumis au vote de l'assemblée. C'est le même principe qui a été rappelé le même jour, dans un arrêt parallèle (n° 24-21.792, également du 9 juillet 2026) : un syndicat secondaire ne peut recouvrer les charges dues au syndicat principal qu'en vertu d'un mandat exprès voté par l'assemblée générale du syndicat principal, sur le fondement de l'article 27, alinéa 2, de la loi de 1965 — la structure de gestion, provisoire ou non, n'échappe pas à cette exigence. Nous avions détaillé ce second arrêt dans un article dédié aux pouvoirs du syndicat secondaire.
Copropriété sans syndic aujourd'hui : la marche à suivre
Quatre réflexes pour un conseil syndical confronté à une vacance de syndic :
Convoquer une assemblée générale le plus vite possible, même en urgence, pour élire un nouveau syndic — professionnel ou bénévole. C'est la seule façon de reprendre la main avant qu'un tiers ne saisisse le tribunal.
Si la vacance dure et qu'aucune AG ne peut se tenir dans un délai raisonnable, saisir le président du tribunal judiciaire par requête sur le fondement de l'article 47 du décret de 1967, en s'appuyant sur un dossier documenté (date de la démission ou du décès, absence de candidat, urgence de gestion).
Garder une trace écrite de toutes les démarches de convocation : c'est ce qui permettra, le cas échéant, de démontrer au juge que la situation a évolué depuis la requête.
Comparer plusieurs cabinets de syndic avant de revoter, plutôt que d'élire dans l'urgence le premier syndic disponible — un appel d'offres syndic peut être lancé même dans un contexte de vacance, pour éviter de reproduire les causes du blocage initial.
FAQ
Combien de temps une copropriété peut-elle rester sans syndic ?
Aucun délai légal fixe ne l'interdit, mais l'absence de syndic bloque la gestion courante (comptes, contrats, urgences) et expose les copropriétaires à un risque croissant. Plus la vacance dure, plus la désignation d'un administrateur provisoire devient probable si personne n'agit.
Qui peut demander la désignation d'un administrateur provisoire ?
Tout copropriétaire, mais aussi le syndic sortant, un créancier de la copropriété ou le procureur de la République, sur le fondement de l'article 47 du décret du 17 mars 1967.
Une assemblée générale élue après le dépôt de la requête peut-elle vraiment faire tomber la procédure ?
Oui, c'est exactement ce que confirme l'arrêt du 9 juillet 2026 : le juge apprécie l'absence de syndic au jour où il statue, pas à la date de la requête. Un syndic élu avant l'ordonnance retire son fondement à la demande.
Un administrateur provisoire a-t-il plus de pouvoirs qu'un syndic classique ?
Non. Il reste soumis aux mêmes règles de la loi du 10 juillet 1965, y compris pour les actes nécessitant un mandat exprès de l'assemblée générale.
Que risque une copropriété qui reste durablement sans syndic ?
Blocage des paiements et contrats courants, absence de suivi des sinistres et des travaux urgents, et à terme un risque de mise en cause de la responsabilité collective des copropriétaires pour défaut de gestion.