L'essentiel en 30 secondes : depuis la loi ALUR de 2014, le conseil syndical doit, tous les trois ans, mettre en concurrence plusieurs projets de contrat de syndic avant l'assemblée générale appelée à se prononcer sur son renouvellement (art. 21 de la loi du 10 juillet 1965).
L'assemblée générale peut en dispenser le conseil syndical, à la majorité de l'article 25, lors de l'AG qui précède celle du renouvellement.
Sans conseil syndical constitué, l'obligation ne s'applique tout simplement pas.
Et surtout : si le conseil syndical ne le fait pas, la désignation du syndic n'est pas nulle pour autant. La Cour de cassation l'a tranché le 3 juin 2021 (3e chambre civile, n° 20-13.269, publié au bulletin). Une obligation légale sans sanction directe — ce qui explique pourquoi elle reste, dans les faits, largement ignorée.
Le cas typique : une copropriété qui reconduit le même syndic depuis douze ans, sans avoir comparé une seule offre concurrente sur toute cette période. Le conseil syndical n'y a pas pensé, ou n'a pas eu le temps, ou n'a simplement jamais su que la loi le lui demandait.
Résultat : des honoraires qui grimpent chaque année sans qu'aucune pression concurrentielle ne les retienne. C'est exactement le point aveugle que la loi ALUR voulait corriger — et qu'elle n'a, dans les faits, qu'à moitié corrigé.
La mise en concurrence, c'est quoi concrètement ?
Ce n'est pas changer de syndic. C'est comparer.
Le conseil syndical réunit plusieurs projets de contrat — au moins celui du syndic en place, et un ou deux autres — et les présente à l'assemblée générale avant qu'elle vote la désignation. L'AG reste totalement libre de reconduire le syndic sortant si son offre reste la meilleure.
La loi ne fixe aucun nombre minimal de devis à recueillir. En pratique, deux ou trois projets suffisent à objectiver la comparaison : honoraires de base, prestations particulières facturées à part, périmètre du forfait, conditions de résiliation.
Qui doit s'en charger, et à quel rythme ?
L'obligation pèse sur le conseil syndical, pas sur le syndic lui-même — on imagine mal un syndic organiser sa propre mise en concurrence avec enthousiasme.
Le rythme est fixé à trois ans, calé sur le cycle de désignation du syndic. La mise en concurrence doit être menée avant l'AG qui statue sur le renouvellement, pas après.
Sans conseil syndical, l'obligation tombe d'elle-même : c'est l'un des rares cas où l'absence de conseil syndical allège une contrainte légale plutôt que d'en créer une.
Peut-on légalement y échapper ?
Oui, et c'est prévu par la loi elle-même. L'assemblée générale qui précède celle du renouvellement peut voter une dispense, à la majorité de l'article 25 (majorité des voix de tous les copropriétaires, présents, représentés ou absents).
Cette dispense n'est pas acquise une fois pour toutes : elle se revote à chaque cycle de trois ans. Une copropriété qui a voté une dispense en 2023 devra revoter en 2026 si elle souhaite continuer à s'en passer.
Dans les faits, c'est souvent cette dispense qui est votée par défaut — moins par conviction que parce que personne ne propose l'alternative en séance.
Que risque-t-on vraiment si ce n'est pas fait ?
Juridiquement, presque rien — et c'est précisément ce qui a fait débat pendant des années.
L'ordonnance du 30 octobre 2019 a d'abord précisé, pour l'avenir, que le défaut de mise en concurrence n'est pas sanctionné par la nullité de la désignation du syndic. Restait une zone grise pour les désignations antérieures à son entrée en vigueur, le 1er juin 2020.
La Cour de cassation a tranché cette zone grise le 3 juin 2021 : même avant 2020, l'absence de mise en concurrence ne rend pas nulle la désignation du syndic, faute de texte prévoyant expressément cette sanction. Les cours d'appel de Chambéry et de Colmar s'étaient prononcées en sens contraire ; la Cour de cassation a tranché en faveur de la sécurité juridique des copropriétés plutôt que du formalisme.
Concrètement : un copropriétaire mécontent ne peut pas faire annuler la désignation de son syndic au seul motif que le conseil syndical a oublié la mise en concurrence. Le seul vrai risque n'est pas juridique, il est financier — celui de payer des honoraires jamais mis sous pression pendant des années.
Comment s'organiser sans que ça devienne un chantier de six mois ?
La difficulté n'est jamais légale, elle est pratique : trouver deux ou trois syndics sérieux, obtenir des devis comparables, et les évaluer sur autre chose que le seul prix.
Quelques repères utiles :
Comparez le forfait de base, mais surtout les prestations facturées en supplément — c'est souvent là que se cache l'écart réel entre deux syndics affichant un forfait proche.
Vérifiez les conditions de résiliation du nouveau contrat avant de le signer, pas après : un contrat de trois ans reconductible tacitement enferme la copropriété si personne n'y prête attention à temps.
Croisez le prix avec la qualité de service réellement constatée — un syndic 20 % moins cher qui ne répond jamais aux sollicitations du conseil syndical coûte souvent plus cher à l'usage.
Le comparateur mise en concurrence de Coproly automatise l'essentiel de ce travail : décrire sa copropriété une fois, et obtenir un comparatif de syndics scorés par pertinence, sans démarcher chacun séparément.
Pour objectiver la partie prix, le baromètre des charges permet de vérifier si les honoraires actuels sont dans la moyenne du secteur avant même de lancer la comparaison.
Et si ma copropriété n'a pas de conseil syndical ?
Alors l'obligation légale de mise en concurrence ne s'applique pas — mais rien n'empêche l'assemblée générale de la demander quand même, en question diverse ou par résolution.
C'est même dans ce cas de figure que l'absence de mise en concurrence coûte le plus cher en pratique : sans conseil syndical pour challenger le syndic au quotidien, et sans mise en concurrence pour challenger son prix, la copropriété perd les deux seuls contre-pouvoirs prévus par la loi.
Le guide pour choisir un syndic et le moteur de recherche Coproly permettent de comparer les fiches et les avis même en dehors d'un cycle de mise en concurrence formel.
Foire aux questions
La mise en concurrence oblige-t-elle à changer de syndic ?
Non. Elle oblige à comparer, pas à changer. L'assemblée générale reste libre de reconduire le syndic en place si son offre reste la meilleure au regard des devis présentés.
Combien de devis faut-il recueillir ?
La loi n'impose aucun nombre minimal. En pratique, deux à trois projets de contrat suffisent pour objectiver la comparaison sans transformer la démarche en second travail à plein temps pour le conseil syndical.
Le syndic actuel peut-il s'opposer à la mise en concurrence ?
Non. La décision de mettre en concurrence — ou de demander une dispense — appartient au conseil syndical et à l'assemblée générale, pas au syndic en exercice.
La dispense votée une année vaut-elle pour toujours ?
Non. Elle ne couvre que le cycle de trois ans en cours. Une nouvelle dispense doit être revotée, à la majorité de l'article 25, avant chaque AG de renouvellement suivante.
Que faire si mon conseil syndical n'a jamais fait de mise en concurrence ?
Le demander en question diverse à la prochaine assemblée générale, ou déposer une résolution en ce sens. Rien n'empêche non plus un copropriétaire de comparer les offres de son côté et de les présenter au conseil syndical en amont de l'AG.
Une copropriété sans conseil syndical doit-elle quand même mettre en concurrence son syndic ?
Non, l'obligation légale ne s'applique qu'en présence d'un conseil syndical constitué. Rien n'empêche l'assemblée générale de le faire volontairement.
Sources : art. 21 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 (modifié par la loi ALUR n° 2014-366 du 24 mars 2014 et l'ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019) ; Cass. 3e civ., 3 juin 2021, n° 20-13.269, publié au bulletin.