Réponse directe : non. Un copropriétaire qui occupe une partie commune depuis dix ans, vingt ans, même avec un droit de jouissance exclusive inscrit noir sur blanc dans le règlement de copropriété, n’en devient pas propriétaire pour autant. La Cour de cassation l’a confirmé sans ambiguïté le 18 décembre 2025 (3e civ., n°24-15.759) : le règlement de copropriété n’a pas de caractère translatif de propriété, il ne peut donc jamais constituer un « juste titre » au sens de l’article 2272 du code civil. Résultat, la prescription acquisitive abrégée de 10 ans ne joue pas. Seule la prescription trentenaire, dans des conditions bien plus strictes, peut aboutir.
Le cas typique : un immeuble desservi par deux rues, une cour commune, et depuis des années une extension construite sans autorisation sur une portion dotée d’un droit de jouissance exclusive au profit d’un lot voisin. Le copropriétaire lésé demande la démolition. En défense, on lui oppose l’usucapion : dix ans de possession paisible, un règlement de copropriété qui organise la jouissance, donc juste titre, donc propriété acquise. La cour d’appel avait suivi ce raisonnement. La Cour de cassation le censure entièrement.
Ce que dit l’arrêt du 18 décembre 2025 (n°24-15.759)
Les faits sont simples. Des copropriétaires avaient édifié, sans autorisation de l’assemblée générale, des constructions sur des parties communes — en partie sur une cour indivise, en partie sur une portion faisant l’objet d’un droit de jouissance exclusive accordé par le règlement. Assignés en démolition par un autre copropriétaire, ils invoquaient la prescription acquisitive abrégée : plus de dix ans de possession, et un règlement de copropriété qui, selon eux, valait juste titre.
La cour d’appel leur avait donné raison. La Cour de cassation casse la décision et pose un principe clair : le règlement de copropriété n’a pas de caractère translatif de propriété. Il organise la répartition des droits d’usage entre copropriétaires — qui a la jouissance de quoi — mais il ne transfère la propriété de rien. Or un juste titre, au sens de l’article 2272 du code civil, doit précisément être un acte « de nature à transférer la propriété ». Un règlement de copropriété, même très détaillé, ne l’est jamais.
Pourquoi le règlement ne peut jamais être un « juste titre »
L’article 2272 du code civil distingue deux délais de prescription acquisitive : trente ans dans le cas général, et dix ans seulement pour celui qui a acquis l’immeuble « de bonne foi et par juste titre ». Le juste titre, c’est un acte qui aurait normalement transféré la propriété s’il avait émané du véritable propriétaire — une vente, une donation, un partage. Un règlement de copropriété n’entre jamais dans cette catégorie, quelle que soit la précision avec laquelle il décrit un droit de jouissance exclusive sur telle courette ou tel bout de terrasse.
Dans les faits, c’est un point que beaucoup de conseils syndicaux ignorent : voir une clause de jouissance exclusive dans le règlement rassure, on pense la question réglée. Elle règle l’usage. Elle ne règle jamais la propriété.
Et l’état descriptif de division, dans tout ça ?
La Cour de cassation en profite pour confirmer une jurisprudence plus ancienne, déjà posée en 2002 : l’état descriptif de division — le document qui répartit les lots et les tantièmes — ne vaut pas davantage juste titre. Les deux documents fondateurs de la copropriété, règlement et état descriptif de division, sont donc placés sur un pied d’égalité par la Cour : aucun des deux ne peut servir de fondement à une usucapion abrégée de dix ans.
Ce qui change concrètement pour votre copropriété
- Une annexion ou un empiètement sur une partie commune reste contestable après dix ans, quinze ans, vingt ans de possession paisible — le seul fait de durer ne fige rien.
- Seule la prescription trentenaire, plus rare et plus difficile à établir (possession continue, non interrompue, publique et non équivoque pendant trente ans), peut aboutir à une acquisition de propriété.
- Un droit de jouissance exclusive inscrit au règlement reste un droit d’usage, transmissible avec le lot auquel il est attaché, mais jamais un droit de propriété distinct.
- Le syndicat des copropriétaires — via le syndic, sur mandat de l’assemblée — conserve la possibilité d’agir en démolition ou en remise en état, même longtemps après les travaux litigieux.
L’argument qu’on entend le plus souvent de la part du copropriétaire qui a annexé une partie commune, c’est « ça fait quinze ans que c’est comme ça, personne n’a jamais rien dit ». Il est sincère, et juridiquement il ne pèse rien face à cet arrêt. Le silence prolongé du syndicat n’a jamais valu accord, et encore moins transfert de propriété.
Comment régulariser une annexion de bonne foi ?
Si l’occupation résulte d’une erreur ancienne et non d’une volonté de spoliation, la seule voie propre reste la régularisation collective : vote en assemblée générale à la majorité requise (article 26 pour une cession de partie commune, en pratique le montage juridique le plus courant), modification du règlement de copropriété actée par acte notarié, publication au fichier immobilier. C’est plus long qu’une simple clause de jouissance ajoutée au règlement, mais c’est la seule solution qui transfère réellement la propriété — avec, le plus souvent, une indemnité d’occupation ou un prix de cession fixé en assemblée pour compenser le syndicat.
Un syndic qui laisse traîner ce type de dossier pendant des années, sans jamais le mettre à l’ordre du jour, ne rend pas service à la copropriété : le litige ne se prescrit pas tout seul. Si c’est le cas chez vous, comparez d’autres syndics via notre recherche de syndics, ou consultez le baromètre des syndics pour situer le vôtre. Avant de lancer une régularisation, un estimateur aide à chiffrer l’impact d’une cession de partie commune sur la valeur des lots concernés, et un simulateur de charges permet d’anticiper la répartition d’une éventuelle indemnité entre copropriétaires.
Questions fréquentes sur l’usucapion en copropriété
Qu’est-ce qu’un « juste titre » en droit civil ?
C’est un acte qui aurait normalement transféré la propriété s’il avait été consenti par le véritable propriétaire — une vente ou une donation, par exemple. Un règlement de copropriété, qui organise seulement l’usage des parties communes, n’en est jamais un.
Quelle est la différence entre la prescription de 10 ans et celle de 30 ans ?
La prescription abrégée de 10 ans (article 2272 du code civil) suppose la bonne foi et un juste titre. Sans juste titre, seule la prescription trentenaire reste possible, avec des conditions de possession beaucoup plus strictes à démontrer devant le juge.
Un droit de jouissance exclusive inscrit au règlement peut-il devenir une propriété avec le temps ?
Non. Depuis l’arrêt du 18 décembre 2025, c’est acté : ce droit reste un droit d’usage attaché à un lot, quelle que soit son ancienneté. Seule une cession votée en assemblée générale, actée par un notaire, peut le transformer en propriété.
Que faire si un voisin a empiété sur une partie commune depuis longtemps ?
Saisir le conseil syndical et demander au syndic d’inscrire le sujet à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale. Le syndicat peut agir en démolition ou en remise en état, même après de nombreuses années, sans risquer de se voir opposer une prescription acquise sur la seule base du règlement de copropriété.
L’état descriptif de division peut-il servir de juste titre à la place du règlement ?
Non. La Cour de cassation confirme une jurisprudence de 2002 : ni le règlement de copropriété ni l’état descriptif de division ne peuvent constituer un juste titre au sens de l’article 2272 du code civil.