L'essentiel en 30 secondes : un arrêté du 23 juin 2026, publié au Journal officiel le 19 juillet 2026, enrichit fortement les données que les syndics doivent déclarer au registre national des copropriétés.
Trois nouveautés majeures : l'arrivée de l'identifiant RNB du bâtiment, la suppression du seuil de 300 € pour compter les copropriétaires débiteurs, et une grille énergétique détaillée calquée sur le DPE collectif.
Mais attention à une confusion très répandue : ces obligations ne s'appliquent pas en 2026. Elles entrent en vigueur le 19 janvier 2028, soit dix-huit mois après la publication.
Vous avez donc environ dix-huit mois pour préparer les données — et c'est précisément ce qu'il faut mettre à profit.
Que change exactement l'arrêté publié le 19 juillet 2026 ?
Le registre national d'immatriculation des copropriétés existe depuis la loi ALUR.
Chaque syndicat de copropriétaires doit y être immatriculé, et son syndic doit y mettre à jour chaque année une série de données : identité de la copropriété, nombre de lots, budget, impayés, présence d'une procédure judiciaire.
L'arrêté publié le 19 juillet 2026 ne crée pas un nouveau registre : il élargit et précise le contenu de la déclaration annuelle.
Trois blocs de données sont modifiés :
- L'identification physique du bâtiment : ajout de l'identifiant du Référentiel national des bâtiments (RNB), un code unique de 12 caractères alphanumériques.
- Les impayés : le seuil forfaitaire de 300 € disparaît au profit d'un critère relatif.
- La performance énergétique : la déclaration simplifiée actuelle cède la place à une grille détaillée alignée sur le DPE collectif.
Les notaires sont également concernés, notamment lors d'une immatriculation initiale ou d'une immatriculation d'office — par exemple dans le cadre d'une succession.
Quand ces nouvelles obligations entrent-elles en vigueur ?
C'est le point le plus mal compris de cette réforme.
L'arrêté prévoit une entrée en vigueur dix-huit mois après sa publication, soit le 19 janvier 2028.
Concrètement, le calendrier est le suivant :
- 2026 – 2027 : les obligations déclaratives actuelles restent inchangées. C'est une période de préparation.
- À partir du 19 janvier 2028 : les nouveaux champs techniques et financiers deviennent obligatoires.
Autrement dit, un syndic qui vous annonce aujourd'hui une « nouvelle obligation urgente » assortie de frais supplémentaires anticipe très largement le calendrier légal.
Si un tel poste apparaît dans votre budget prévisionnel, le conseil syndical est fondé à demander sur quel fondement il repose.
Qu'est-ce que l'identifiant RNB et pourquoi arrive-t-il dans le registre ?
Le Référentiel national des bâtiments attribue à chaque bâtiment physique un identifiant unique et stable de 12 caractères.
Jusqu'ici, le registre décrivait une entité juridique — le syndicat de copropriétaires — sans lien fiable avec le ou les bâtiments réels qu'elle recouvre.
L'ajout du RNB permet de relier les deux.
L'enjeu est très concret pour les copropriétaires : il devient possible de croiser automatiquement les données du registre avec celles du DPE, des aides à la rénovation ou des transactions immobilières.
Pour une copropriété composée de plusieurs bâtiments, chaque bâtiment distinct devra être identifié séparément.
Pourquoi le seuil de 300 € d'impayés disparaît-il ?
Jusqu'à présent, le syndic devait déclarer le nombre de copropriétaires dont la dette dépassait 300 €.
Ce montant fixe présentait un défaut évident : il ne voulait pas dire la même chose dans une copropriété de 8 lots et dans un ensemble de 300 lots.
Dans une petite copropriété aux charges élevées, 300 € pouvaient représenter moins d'un trimestre ; ailleurs, plus d'une année.
Le nouveau critère est relatif : il faudra déclarer le nombre total de copropriétaires débiteurs de plus de deux trimestres de charges.
C'est un indicateur bien plus fidèle à la santé financière réelle d'un immeuble.
Pour un copropriétaire qui cherche à évaluer la gestion de sa copropriété — ou celle d'un bien qu'il envisage d'acheter — c'est une amélioration notable de la lisibilité.
Quelles données énergétiques faudra-t-il déclarer ?
C'est le bloc le plus lourd de la réforme.
La déclaration devra désormais couvrir :
- la classe énergétique issue du DPE collectif (de A à G) ;
- le type de chauffage et le mode de production d'eau chaude sanitaire ;
- le système de ventilation ;
- la présence et le nombre d'ascenseurs ;
- la période de construction selon les tranches réglementaires ;
- le diagnostic de structure, s'il a été réalisé ;
- l'existence d'un projet de plan pluriannuel de travaux (PPPT).
Cette liste n'arrive pas par hasard.
Depuis le 1er janvier 2026, le DPE collectif est obligatoire pour toutes les copropriétés à usage principal d'habitation, y compris celles de moins de 50 lots.
Le registre se contente donc, pour l'essentiel, de collecter des informations que la copropriété doit déjà détenir.
Si votre syndic ne peut pas répondre à ces questions aujourd'hui, c'est le signal qu'un diagnostic obligatoire manque à l'appel.
Les syndics bénévoles sont-ils concernés ?
Oui.
Le statut bénévole n'exonère d'aucune obligation déclarative : un syndic non professionnel doit immatriculer sa copropriété et mettre à jour ses données comme un cabinet.
La jurisprudence récente est constante sur ce point.
Pour une petite copropriété gérée bénévolement, le chantier 2026-2027 consiste surtout à constituer un dossier ordonné : identité juridique, identifiant RNB de chaque bâtiment, diagnostics, équipements techniques, données financières.
Un point souvent négligé mérite attention : la transmission des identifiants d'accès au registre lors du changement de syndic bénévole. C'est une cause fréquente de blocage.
Que risque une copropriété qui ne déclare pas ?
La sanction n'est pas théorique.
L'article L. 711-6 du Code de la construction et de l'habitation prévoit une astreinte plafonnée à 20 € par lot et par semaine, prononcée par l'organisme gestionnaire du registre après une mise en demeure restée infructueuse pendant un mois.
L'ordre de grandeur parle de lui-même :
- copropriété de 25 lots : jusqu'à 500 € par semaine ;
- copropriété de 80 lots : jusqu'à 1 600 € par semaine.
L'astreinte court jusqu'à la régularisation complète des données.
À noter : tout copropriétaire ou personne intéressée peut adresser au syndic une lettre recommandée avec accusé de réception détaillant les données manquantes et demandant leur correction.
Sans réaction sous 30 jours, l'organisme gestionnaire peut être saisi.
C'est un levier concret pour un conseil syndical face à un syndic négligent.
Que faire dès maintenant ? La checklist 2026-2027
- Vérifiez que votre copropriété est bien immatriculée et que la dernière mise à jour annuelle a été faite.
- Demandez au syndic l'état du DPE collectif : réalisé, programmé, ou absent ? Il est obligatoire depuis le 1er janvier 2026.
- Faites le point sur le PPT : projet établi, inscrit à l'ordre du jour, voté ?
- Récupérez l'identifiant RNB de chaque bâtiment de la copropriété.
- Demandez le nombre de copropriétaires débiteurs de plus de deux trimestres — c'est le futur indicateur officiel, et un excellent thermomètre de la gestion.
- Inscrivez ce point à l'ordre du jour de la prochaine assemblée générale, pour tracer la préparation.
Ces six questions constituent aussi un très bon test de la réactivité de votre syndic.
Un cabinet organisé y répond en quelques jours ; un syndic défaillant ne répondra pas.
Si les réponses tardent, vous pouvez évaluer objectivement la performance de votre syndic, comparer vos charges avec celles d'immeubles similaires grâce au baromètre des charges de Coproly, ou lancer une mise en concurrence gratuite avant la prochaine assemblée générale.
Questions fréquentes
L'arrêté du 19 juillet 2026 s'applique-t-il immédiatement ?
Non.
Il entre en vigueur le 19 janvier 2028, soit dix-huit mois après sa publication au Journal officiel. En 2026 et 2027, les obligations déclaratives actuelles restent inchangées.
Qui doit déclarer les données au registre national des copropriétés ?
Le syndic — professionnel ou bénévole — pour la mise à jour annuelle.
Les notaires interviennent pour l'immatriculation initiale ou d'office, notamment lors d'une succession.
Quel est le nouveau critère de déclaration des impayés ?
Le seuil fixe de 300 € est supprimé.
À partir de 2028, il faudra déclarer le nombre de copropriétaires débiteurs de plus de deux trimestres de charges.
Quelle sanction en cas de défaut de déclaration ?
Une astreinte pouvant atteindre 20 € par lot et par semaine (article L. 711-6 du Code de la construction et de l'habitation), après mise en demeure restée sans effet pendant un mois.
Mon syndic peut-il me facturer des frais supplémentaires pour cette mise à jour ?
La mise à jour annuelle du registre relève de la gestion courante du syndic.
Une facturation supplémentaire présentée comme obligatoire dès 2026 doit être justifiée précisément : le calendrier légal ne l'impose qu'à compter du 19 janvier 2028. En cas de doute, comparez les honoraires pratiqués sur l'annuaire des syndics de Coproly.
Comment savoir si mes charges sont normales au regard de ma copropriété ?
Le baromètre Coproly situe vos charges en percentile par rapport à des copropriétés comparables de votre secteur, et le diagnostic de charges les analyse poste par poste.
Sources : arrêté du 23 juin 2026 publié au Journal officiel du 19 juillet 2026 ; article L. 711-6 du Code de la construction et de l'habitation ; loi ALUR (registre national d'immatriculation des copropriétés).