Oui, on peut révoquer un syndic en cours de mandat, sans attendre l'échéance du contrat. Il suffit d'un vote à la majorité absolue de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965, porté à l'ordre du jour d'une assemblée générale, et d'un motif sérieux : absence de convocation d'AG, comptes qui ne sortent jamais, charges impayées jamais relancées. Le cas typique que je vois revenir : une copropriété de 30 lots, un syndic injoignable depuis trois mois, et un conseil syndical qui n'ose pas franchir le pas parce qu'il croit devoir attendre la fin du contrat. C'est faux, et c'est une croyance qui coûte cher en immobilisme.
Quels motifs justifient réellement une révocation ?
La loi ne donne pas de liste fermée. En pratique, la jurisprudence retient des manquements précis, pas une simple perte de confiance. Les motifs qui tiennent devant un juge, et qui suffisent surtout à convaincre une assemblée :
- L'absence de convocation d'assemblée générale dans les délais, ou la disparition pure et simple du syndic pendant plusieurs mois.
- La non-exécution des résolutions votées en AG, notamment les travaux votés et jamais lancés.
- Une gestion comptable défaillante : comptes non transmis, écarts inexpliqués, absence de compte séparé alors qu'il est obligatoire depuis 2015.
- L'absence de recouvrement des charges impayées, qui fragilise la trésorerie de tout l'immeuble.
- Le défaut de déclaration d'un sinistre dans les délais fixés par le contrat d'assurance.
- La rétention de documents à l'égard du conseil syndical, qui a pourtant un droit de consultation permanent.
Une simple insatisfaction sur le style de communication ne suffit pas. Il faut un fait précis, daté, si possible écrit noir sur blanc (mail resté sans réponse, PV jamais envoyé, relance de charges qui n'a jamais eu lieu). C'est ce dossier qui fera la différence le jour du vote.
Quelle majorité faut-il pour révoquer et nommer un nouveau syndic ?
La révocation et la désignation du nouveau syndic relèvent de l'article 25 : majorité absolue, c'est-à-dire la majorité des voix de tous les copropriétaires composant le syndicat, y compris les absents et abstentionnistes. C'est une majorité exigeante, souvent mal comprise : elle ne se calcule pas sur les présents, mais sur l'ensemble des tantièmes de la copropriété.
Si le projet n'atteint pas la majorité absolue mais recueille au moins un tiers des voix de tous les copropriétaires, la passerelle de l'article 25-1 permet d'organiser un second vote, immédiatement, à la majorité simple de l'article 24 (les voix des présents et représentés). C'est ce mécanisme qui débloque la plupart des révocations qui semblaient mal engagées en début d'assemblée.
Que risque-t-on si la révocation est jugée abusive ?
C'est le point que les conseils syndicaux sous-estiment le plus souvent, et il mérite d'être dit clairement : un syndic revoqué sans motif sérieux peut réclamer une indemnisation. Le montant correspond en général aux honoraires qu'il aurait perçus jusqu'au terme normal de son contrat. Sur un mandat de trois ans interrompu après un an, la note peut être élevée. D'où l'intérêt de construire un dossier solide avant de voter, plutôt que de révoquer sur un coup de tête en assemblée. L'argument qu'on entend le plus souvent — « on n'a plus confiance, ça suffit » — est en partie vrai humainement, mais juridiquement insuffisant tout seul.
Comment se passe la reprise des comptes par le nouveau syndic ?
Une fois le nouveau syndic désigné, l'ancien syndic est tenu à des délais de transmission précis. Ils sont rarement respectés à la lettre, mais ils donnent un cadre pour relancer :
- 15 jours pour transmettre la situation de trésorerie et les références bancaires du compte séparé.
- 1 mois pour remettre l'ensemble des documents et archives du syndicat (contrats, factures, PV, dossiers travaux).
- 2 mois pour finaliser les éléments complémentaires nécessaires à la clôture de la transition.
Dans les faits, presque aucun syndic sortant ne tient ces délais spontanément. Le conseil syndical a intérêt à vérifier sans attendre : le solde exact du compte séparé, l'état du fonds travaux (loi ALUR), la liste à jour des copropriétaires et de leurs quotes-parts, les factures en attente de paiement, les contrats en cours (assurance, entretien, ascenseur) et les contentieux ouverts. Un dossier de transition mal contrôlé se paie souvent l'année suivante, sous forme de régularisation de charges qui tombe mal.
Que faire en cas de blocage ou de litige avec l'ancien syndic ?
Deux situations distinctes se présentent en pratique. D'abord, la contestation d'une décision d'assemblée : le délai est de deux mois à compter de la notification du procès-verbal. Un arrêt récent de la Cour de cassation (3e chambre civile, 16 avril 2026, n° 24-18.842) a précisé un point qui change concrètement la donne pour une notification par lettre recommandée : le délai court dès le lendemain de la première présentation du courrier, indépendamment de sa date de retrait effectif par le destinataire. Un copropriétaire qui laisse traîner un recommandé chez le facteur perd du temps sur son propre délai de recours.
Ensuite, le blocage pur et simple : ancien syndic qui ne transmet rien, refuse de convoquer une AG de transition, ou disparaît. Dans ce cas, une requête devant le président du tribunal judiciaire permet de faire désigner un administrateur provisoire, ou de faire ordonner la tenue forcée d'une assemblée générale. C'est une procédure plus lourde, mais elle existe précisément pour les copropriétés prises en otage par un syndic défaillant.
Comment éviter de revivre la même situation avec le nouveau syndic ?
Le réflexe le plus efficace, et le plus négligé, reste la mise en concurrence réelle avant de voter. Trop de conseils syndicaux reconduisent le même prestataire par défaut, ou changent pour un syndic choisi sur une seule recommandation, sans comparer les offres. Un appel d'offres gratuit permet d'obtenir plusieurs devis comparables sur les mêmes critères, plutôt que de négocier seul face à un commercial. Le moteur de recherche de syndics aide à cibler des cabinets réellement implantés sur votre secteur, et le simulateur oriente vers le type de syndic adapté à la taille et au profil de votre copropriété — un petit cabinet indépendant et un grand réseau national ne répondent pas aux mêmes besoins. Une fois le nouveau contrat signé, le baromètre des charges permet de vérifier que les honoraires proposés restent dans la moyenne du marché plutôt que de découvrir un dérapage un an plus tard.
Foire aux questions
Peut-on révoquer un syndic sans attendre la fin de son contrat ?
Oui. La révocation en cours de mandat est explicitement prévue par l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965, à condition de réunir la majorité absolue et de justifier d'un motif sérieux.
Faut-il un motif pour révoquer un syndic ?
En théorie, le texte n'impose pas de motif. En pratique, un syndic révoqué sans faute caractérisée peut réclamer une indemnisation équivalente aux honoraires perdus jusqu'à la fin normale du contrat. Mieux vaut donc documenter les manquements avant le vote.
Quelle majorité pour désigner un nouveau syndic ?
La majorité absolue de l'article 25. Si elle n'est pas atteinte mais que le projet recueille au moins un tiers des voix, un second vote immédiat à la majorité simple de l'article 24 est possible grâce à la passerelle de l'article 25-1.
Combien de temps l'ancien syndic a-t-il pour transmettre les comptes ?
15 jours pour la trésorerie et les coordonnées bancaires, 1 mois pour l'ensemble des documents et archives, 2 mois pour les éléments complémentaires de clôture.
Que faire si l'ancien syndic ne transmet rien ?
Une requête devant le président du tribunal judiciaire permet de faire désigner un administrateur provisoire ou d'ordonner la tenue forcée d'une assemblée générale.
Quel est le délai pour contester une décision d'assemblée générale ?
Deux mois à compter de la notification du procès-verbal. Pour un envoi en recommandé, ce délai court dès le lendemain de la première présentation du courrier, et non de son retrait effectif (Cass. 3e civ., 16 avril 2026, n° 24-18.842).