Non : même si vous êtes seul propriétaire de tous les lots d’un bâtiment et de la totalité de ses parties communes spéciales, vous ne pouvez pas décider seul de le surélever. La Cour de cassation l’a tranché sans ambiguïté le 2 avril 2026 (Cass. 3e civ., 2 avril 2026, n° 24-15.059) : le droit de surélever appartient au syndicat des copropriétaires, pas au copropriétaire, même le plus puissant d’entre eux.
L’affaire qui a tranché la question
Le cas est concret. La SCI Acanthe immobilier possédait le lot n°171 — l’unique lot privatif du bâtiment D, dans un ensemble immobilier de quatre bâtiments soumis au statut de la copropriété. Elle détenait aussi la totalité des tantièmes de parties communes spéciales de ce bâtiment D. Sur le papier, tout semblait lui appartenir. Elle a inscrit un projet de surélévation à l’ordre du jour de l’assemblée générale, pour créer de nouveaux lots privatifs. L’assemblée a rejeté les résolutions.
La SCI a alors engagé les travaux seule, sans attendre un nouvel accord. Le syndicat des copropriétaires a saisi la justice pour faire arrêter le chantier et obtenir la remise en état des lieux. Il a eu gain de cause en appel, puis en cassation.
Pourquoi le toit n’appartient à personne en particulier
La Cour de cassation pose un principe net : « le droit de surélever, pour créer de nouveaux locaux privatifs, un bâtiment qui comporte des parties communes, fussent-elles spéciales, appartient au syndicat des copropriétaires », dans le silence du règlement de copropriété. Deux articles de la loi du 10 juillet 1965 fondent cette solution : l’article 3, qui range les parties communes dans l’indivision, et l’article 35, qui réserve la décision de surélévation à l’assemblée générale.
La toiture assure le clos et le couvert de l’immeuble. À ce titre, elle est une partie commune par nature — et ça ne se discute pas, même quand un seul copropriétaire détient 100 % des tantièmes des parties communes spéciales du bâtiment concerné.
« Mais c’est chez moi, non ? »
L’argument qu’on entend le plus souvent est celui-là : « je possède tous les lots du bâtiment et toutes ses parties communes spéciales, donc la toiture m’appartient de fait ». C’est un raisonnement intuitif, et il est faux. La Cour le dit explicitement : le silence du règlement de copropriété ne crée aucune présomption d’attribution individuelle du droit de surélever. Posséder la totalité des tantièmes spéciaux d’un bâtiment ne transforme pas ce bâtiment en propriété privée exclusive. Il reste soumis au statut collectif de la copropriété, et sa toiture reste une partie commune de l’ensemble, gouvernée par les règles de l’assemblée générale.
Quelle majorité faut-il pour voter une surélévation ?
La surélévation se vote à la majorité de l’article 26 de la loi de 1965 : la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix. C’est une majorité qualifiée, à la hauteur de l’enjeu — créer de nouveaux lots privatifs modifie durablement l’immeuble et l’équilibre entre copropriétaires. Un simple accord de principe en réunion informelle, ou une pratique tolérée depuis des années, ne suffit jamais à remplacer ce vote.
Et si les travaux ont déjà commencé sans autorisation ?
C’est le point le plus dur de cette affaire, et celui qui devrait faire réfléchir tout copropriétaire tenté de construire d’abord et régulariser ensuite : la sanction est la cessation immédiate des travaux et la remise en état antérieur, au besoin sous astreinte. Le copropriétaire fautif supporte l’intégralité des frais de démolition et de restauration — malgré les sommes déjà investies dans le chantier. Dans les faits, ce sont parfois des dizaines de milliers d’euros perdus pour un projet qui n’aurait peut-être été refusé qu’à cause d’un dossier mal préparé.
Ce qu’il faut vérifier avant d’envisager une surélévation
- Relire le règlement de copropriété : une clause peut, en théorie, attribuer le droit de surélever à un copropriétaire déterminé — mais elle doit être explicite, le silence ne vaut jamais accord.
- Ne jamais engager de travaux avant le vote de l’assemblée générale à la majorité de l’article 26, même en cas d’urgence apparente ou de bonne foi sur ses droits.
- Présenter un projet chiffré et documenté (impact sur la structure, sur l’esthétique de l’immeuble, sur les charges) plutôt qu’une simple résolution de principe : un rejet en assemblée oblige à revoir la copie, pas à passer outre.
- Pour un conseil syndical qui découvre un chantier de surélévation non autorisé : saisir rapidement le syndic pour une mise en demeure, la jurisprudence est désormais sans ambiguïté sur l’issue d’une procédure en cessation et remise en état.
Un syndic rigoureux sait repérer ce genre de dossier en amont plutôt que de le découvrir une fois le chantier lancé. Si le vôtre semble dépassé par ce type de situation, comparez ses pratiques avec celles d’autres cabinets via notre moteur de recherche de syndics, mesurez ses honoraires avec le baromètre des charges, ou lancez un appel d’offres pour remettre votre contrat en concurrence.
Foire aux questions
Un copropriétaire qui possède 100 % des tantièmes d’un bâtiment peut-il le surélever seul ?
Non. Même dans ce cas, le droit de surélever appartient au syndicat des copropriétaires, pas au copropriétaire individuel, tant que le règlement de copropriété ne le lui attribue pas expressément.
Quelle majorité est nécessaire pour voter une surélévation en assemblée générale ?
La majorité de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 : les membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix.
Que risque un copropriétaire qui surélève sans autorisation ?
La cessation immédiate des travaux et la remise en état antérieur, au besoin sous astreinte, avec l’intégralité des frais de démolition et de restauration à sa charge.
Le règlement de copropriété peut-il attribuer le droit de surélévation à un copropriétaire ?
Oui, mais uniquement par une clause explicite. Le silence du règlement ne vaut jamais présomption d’attribution individuelle, quelle que soit la répartition des tantièmes de parties communes spéciales.
La surélévation change-t-elle les charges de la copropriété ?
Elle crée de nouveaux lots privatifs, ce qui modifie la répartition des tantièmes de l’ensemble de l’immeuble — un point à chiffrer avant le vote, pas après.