Le syndic ne répond plus depuis des semaines, les charges ne sont plus appelées, ou pire : vous apprenez par un tiers qu'il est en liquidation judiciaire. La priorité absolue est de sécuriser les fonds de la copropriété : vérifier que le compte bancaire séparé existe bien, déclarer un sinistre auprès de la garantie financière du syndic (SOCAF, GALIAN ou CEGC) dans un délai de deux ans, puis faire désigner rapidement quelqu'un pour gérer l'immeuble en attendant un nouveau syndic. Voici la marche à suivre, dans l'ordre.
Les signaux qui doivent alerter avant la rupture
Le cas typique : un syndic qui gérait correctement l'immeuble depuis des années, et qui décroche de moins en moins. D'abord des relances sans réponse. Puis un appel de fonds qui arrive en retard. Puis plus rien. Entre-temps, l'agence a peut-être fermé son standard, ou le gérant a déposé le bilan sans prévenir personne — ce n'est pas une obligation légale de sa part tant qu'aucune procédure collective n'est ouverte.
Des études sectorielles publiées en 2026 pointent une hausse sensible des défaillances chez les petites structures de syndic, souvent des cabinets d'une ou deux personnes qui n'ont pas résisté à la hausse des coûts d'assurance et à la charge administrative croissante (registre national, PPPT, DPE collectif). Le risque n'est donc plus théorique.
Réflexe n°1 : vérifier que le compte séparé a bien protégé vos fonds
Depuis l'ordonnance du 30 octobre 2019 (prise en application de la loi ELAN), toutes les copropriétés sans exception doivent disposer d'un compte bancaire séparé, ouvert au nom du syndicat des copropriétaires. L'ancienne dérogation pour les copropriétés de moins de 15 lots a disparu depuis 2019 — il n'existe plus aucun cas où le syndic peut légalement faire transiter les fonds de l'immeuble par son compte professionnel.
Si ce compte existe et qu'il est bien au nom du syndicat, les fonds de la copropriété sont en principe hors d'atteinte en cas de faillite du cabinet de syndic : ils appartiennent au syndicat, pas au syndic. C'est la première chose à vérifier avec votre banque ou dans les derniers relevés reçus.
Si ce compte n'a jamais existé — cela arrive encore, notamment chez les petits syndics —, c'est un problème distinct mais sérieux : un arrêt de la Cour de cassation (3e civ., 18 juin 2026) a confirmé que le défaut d'ouverture du compte séparé entraîne la nullité de plein droit du mandat du syndic, avec un effet rétroactif qui peut emporter les assemblées générales convoquées depuis. De quoi compliquer sérieusement la suite si votre syndic n'a jamais respecté cette obligation.
Réflexe n°2 : déclarer un sinistre à la garantie financière
Tout syndic professionnel doit être couvert par une garantie financière, souscrite auprès d'un des trois organismes qui se partagent le marché : SOCAF, GALIAN ou CEGC. Cette garantie ne sert pas à indemniser un désaccord de gestion — elle intervient en cas de détournement, de malversation ou d'impossibilité de restituer les fonds détenus pour le compte de la copropriété.
La procédure :
- Identifier l'organisme garant du syndic (l'information figure en principe sur les contrats et les appels de fonds).
- Adresser une déclaration de sinistre par lettre recommandée avec accusé de réception, avec l'identification du syndicat, la preuve de votre qualité (procès-verbal d'AG, mandat du conseil syndical) et le détail des sommes en cause.
- Respecter le délai d'action : deux ans à compter de la connaissance du fait générateur. Passé ce délai, l'action est prescrite, quel que soit le bien-fondé de la demande.
Un point à ne pas perdre de vue : la garantie financière protège contre le détournement, pas contre une simple carence de gestion. Si le syndic a juste cessé de travailler sans toucher aux fonds, ce n'est pas le sujet de cette garantie — c'est celui du point suivant.
Réflexe n°3 : qui gère l'immeuble en attendant ?
Deux situations bien distinctes, avec deux procédures différentes.
Le syndic existe toujours, mais il est injoignable ou défaillant. Après une mise en demeure restée sans effet pendant huit jours, tout intéressé (un copropriétaire, le conseil syndical) peut assigner le syndic en référé devant le président du tribunal judiciaire pour obtenir la désignation d'un administrateur ad hoc, qui prendra en charge la gestion courante le temps de trouver une solution.
Le syndicat n'a plus aucun syndic — mandat arrivé à terme et non renouvelé, ou syndic radié après liquidation judiciaire. Dans ce cas, le président du tribunal judiciaire, saisi par requête, désigne un administrateur provisoire. Sa mission : récupérer les comptes bancaires, les archives et l'ensemble des documents du syndicat, puis convoquer une assemblée générale pour désigner un nouveau syndic. L'ordonnance de désignation doit être notifiée dans le mois de son prononcé et peut faire l'objet d'un recours en référé dans les quinze jours.
Si le conseil syndical est actif et qu'il reste un syndic en exercice qui accepte de convoquer, la voie la plus rapide reste souvent l'assemblée générale extraordinaire classique, convoquée avec un délai minimum de 21 jours, pour élire directement un nouveau syndic sans passer par le juge. C'est plus rapide qu'une procédure judiciaire, à condition que quelqu'un ait encore le pouvoir de convoquer.
Trouver le nouveau syndic : ne répétez pas l'erreur
Une défaillance de syndic est souvent le symptôme d'un choix fait dans l'urgence, des années plus tôt, sans réelle mise en concurrence. C'est le moment de faire les choses différemment : comparer plusieurs syndics sur des critères objectifs (taille du portefeuille, ancienneté, avis vérifiés, honoraires détaillés) plutôt que de reprendre le premier nom venu.
Le service de mise en concurrence gratuit de Coproly permet de diffuser votre demande aux syndics partenaires de votre département en quelques minutes. Vous pouvez aussi consulter directement l'annuaire des syndics ou le baromètre des syndics pour comparer les tarifs et la satisfaction par ville, et utiliser le simulateur pour estimer ce que devrait coûter la gestion de votre immeuble.
Foire aux questions
Les copropriétaires perdent-ils systématiquement de l'argent quand un syndic fait faillite ?
Non, pas si le compte bancaire séparé était bien en place : les fonds appartiennent juridiquement au syndicat, pas au syndic, et ne font pas partie de son actif en liquidation. Le risque financier réel se concentre sur les cas de détournement avant la faillite, couverts par la garantie financière dans la limite du délai de deux ans.
Faut-il attendre la liquidation judiciaire officielle pour agir ?
Non. Un syndic injoignable depuis plusieurs semaines, qui n'appelle plus les charges ou ne répond plus aux convocations, justifie déjà une mise en demeure et, si besoin, une action en référé pour obtenir un administrateur ad hoc. Il n'est pas nécessaire d'attendre une décision du tribunal de commerce.
Qui paie l'administrateur provisoire ou ad hoc ?
Sa rémunération est fixée par l'ordonnance de désignation et à la charge du syndicat des copropriétaires, comme n'importe quel prestataire de gestion. C'est un coût temporaire, généralement limité à la durée nécessaire pour désigner un nouveau syndic.
Peut-on demander des dommages-intérêts au syndic défaillant ?
C'est possible sur le fondement de sa responsabilité contractuelle si une faute de gestion est démontrée et a causé un préjudice au syndicat, mais en pratique, un syndic en liquidation judiciaire n'a le plus souvent plus les moyens d'indemniser. La garantie financière reste la voie la plus efficace pour récupérer des fonds détournés.
Le conseil syndical peut-il gérer seul en attendant, sans syndic ni administrateur ?
Non. Le conseil syndical n'a pas le pouvoir de représenter le syndicat ni de signer des contrats ou d'engager des dépenses à sa place — il assiste et contrôle le syndic, il ne le remplace pas. En l'absence de syndic, seul un administrateur provisoire désigné par le juge (ou un nouveau syndic élu en assemblée) peut agir légalement pour le compte du syndicat.
Combien de temps prend la procédure de désignation d'un administrateur provisoire ?
Il faut compter plusieurs semaines entre la requête et l'ordonnance, puis le délai de notification d'un mois qui suit. En parallèle, si une assemblée générale classique reste possible, elle est souvent plus rapide : convocation à 21 jours, puis élection directe d'un nouveau syndic en séance.