Depuis le 22 décembre 2025, un copropriétaire peut enfin faire isoler la toiture ou le plancher au-dessus de son lot sans attendre que la copropriété programme des travaux collectifs.
Le principe existe dans la loi depuis avril 2024 (article 25-2-1 de la loi du 10 juillet 1965), mais il était resté inapplicable faute de décret. Le décret n° 2025-1292 comble ce vide vingt mois plus tard. Attention toutefois : ce n'est pas un droit d'agir seul sans passer par un vote. C'est un droit d'obtenir une réponse claire de l'assemblée, dans un cadre désormais précis.
Le cas typique : un dernier étage glacial l'hiver, une toiture jamais isolée, et un syndic qui répond que ce sera « peut-être dans le plan pluriannuel de travaux, dans quelques années ». Jusqu'ici, le copropriétaire du dessous n'avait que deux options : payer une isolation par l'intérieur, moins efficace et qui rogne sur la surface habitable, ou attendre. L'article 25-2-1 ouvre une troisième voie.
Que dit exactement l'article 25-2-1 de la loi de 1965 ?
Un ou plusieurs copropriétaires peuvent faire réaliser, à leurs frais, des travaux d'isolation thermique de la toiture ou du plancher qui affectent les parties communes de l'immeuble. Quatre conditions cumulatives encadrent ce droit :
- les travaux ne doivent pas porter atteinte à la structure de l'immeuble ;
- ni à ses éléments d'équipements essentiels ;
- ni à sa sécurité ou à sa salubrité ;
- ni aux modalités de jouissance des parties privatives des autres copropriétaires.
Cinquième condition, la plus susceptible de bloquer une demande en pratique : les travaux ne doivent pas déjà figurer dans un plan pluriannuel de travaux (PPT) adopté par le syndicat. Si la toiture est déjà programmée pour 2028 dans un PPT voté, la demande individuelle tombe.
Pourquoi a-t-il fallu attendre décembre 2025 pour pouvoir s'en servir ?
C'est le point qui agace le plus les copropriétaires qui suivent le dossier depuis le début. La loi Habitat dégradé du 9 avril 2024 a créé l'article 25-2-1 avec effet immédiat.
Sur le papier, le droit existait donc depuis avril 2024. Dans les faits, aucun syndic ne pouvait appliquer une procédure qui n'était décrite nulle part : comment notifier la demande, quel contenu pour le « descriptif détaillé des travaux », à quel moment inscrire le sujet à l'ordre du jour.
Le décret n° 2025-1292 du 22 décembre 2025 comble ce vide en insérant un nouvel article 10-4 dans le décret du 17 mars 1967. Vingt mois de flottement pour un texte présenté comme une avancée immédiate : un délai malheureusement classique en droit de la copropriété, où le décret d'application arrive toujours après la loi qui l'annonce.
Comment se déroule la procédure, étape par étape ?
1. Le copropriétaire notifie au syndic une demande d'inscription à l'ordre du jour, accompagnée d'un projet de résolution et d'un descriptif détaillé des travaux envisagés.
2. Le syndic doit inscrire cette résolution à l'ordre du jour de la prochaine assemblée générale suivant la notification. Il ne peut pas la repousser indéfiniment de sa propre initiative.
3. L'assemblée générale vote. Elle peut autoriser les travaux, les refuser, ou demander des ajustements au descriptif.
4. En cas d'autorisation, un délai de deux mois s'applique avant le début des travaux — le même délai que celui laissé à tout copropriétaire pour contester une décision d'assemblée générale (article 42 de la loi de 1965).
Qui vote, et à quelle majorité ?
C'est ici que la formule « un copropriétaire peut agir seul » mérite d'être corrigée : il ne peut rien faire sans vote. L'assemblée générale autorise les travaux à la majorité de l'article 25 (majorité absolue des voix de tous les copropriétaires, présents ou non), avec la passerelle de l'article 25-1 si ce seuil n'est pas atteint mais qu'au moins un tiers des voix du syndicat s'est prononcé favorablement.
C'est la même mécanique de majorité que pour les travaux d'économie d'énergie classiques. Le texte n'accorde donc aucun passe-droit particulier au demandeur sur ce plan : il doit convaincre, comme pour n'importe quelle résolution d'AG un peu engageante.
Que se passe-t-il si l'assemblée refuse ou traîne à convoquer une nouvelle réunion ?
Le texte ne prévoit aucun recours spécifique en cas de refus. Un copropriétaire débouté peut toujours contester la décision devant le tribunal judiciaire dans le délai de deux mois de l'article 42, s'il estime le refus abusif — mais c'est une action longue et incertaine, pas une garantie.
Autre point à surveiller de près : si le sujet nécessite une nouvelle assemblée générale (parce que le syndic a mal préparé le premier ordre du jour, par exemple), la convocation de cette nouvelle réunion est à la charge exclusive du ou des copropriétaires demandeurs, pas du syndicat. Une bonne raison de fournir un descriptif des travaux irréprochable dès la première demande plutôt que de compter sur une seconde chance.
Qui est responsable pendant le chantier ?
Une fois les travaux autorisés, le ou les copropriétaires qui les portent endossent, jusqu'à la réception des travaux, les pouvoirs et la responsabilité normalement dévolus au maître d'ouvrage.
Concrètement : c'est à eux de choisir l'entreprise, de suivre le chantier, de s'assurer que les travaux respectent le descriptif voté, et d'assumer les conséquences en cas de malfaçon touchant les parties communes. Le syndic n'est pas maître d'ouvrage sur cette opération, même si les travaux touchent des parties communes.
Quand privilégier cette voie individuelle plutôt qu'un vote de travaux collectifs ?
Cette procédure a du sens quand un seul lot (ou une poignée) subit un vrai préjudice thermique — dernier étage, plancher sur cave non chauffée — et que la copropriété n'a aucune intention de traiter le sujet à court terme.
Elle a moins de sens si l'isolation de toiture profiterait objectivement à tout l'immeuble : dans ce cas, mieux vaut pousser pour une résolution collective, avec répartition des charges et accès aux aides à la rénovation énergétique (MaPrimeRénov' Copropriété notamment), plutôt que de financer seul une opération qui bénéficie aussi aux voisins sans qu'ils contribuent.
Foire aux questions
Un copropriétaire peut-il isoler sa toiture sans vote en assemblée générale ?
Non. L'article 25-2-1 organise une procédure de demande et de vote, pas un droit d'agir sans autorisation. Le vote se fait à la majorité de l'article 25, avec passerelle de l'article 25-1.
Que faire si les travaux sont déjà prévus dans le plan pluriannuel de travaux ?
La demande individuelle n'est pas recevable si les travaux figurent déjà dans un PPT adopté par le syndicat. Il faut alors suivre le calendrier collectif ou négocier une révision du plan en assemblée.
Qui paie la convocation d'une nouvelle assemblée générale si nécessaire ?
Les copropriétaires demandeurs, et eux seuls. Le syndicat n'a rien à débourser pour cette convocation supplémentaire.
Combien de temps entre le vote et le début des travaux ?
Deux mois, le délai légal de contestation des décisions d'assemblée générale prévu à l'article 42 de la loi de 1965.
Le syndic peut-il refuser d'inscrire la demande à l'ordre du jour ?
Non, pas de sa propre initiative. Le décret du 22 décembre 2025 impose au syndic d'inscrire la résolution à l'ordre du jour de la prochaine assemblée générale suivant la notification de la demande.
Avant de vous lancer, vérifiez la réactivité et l'expertise technique de votre syndic sur ce type de dossier : c'est un bon test de sa compétence sur les sujets de rénovation énergétique.
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